Jede Analyse beginnt mit der sorgfältigen Prüfung der Qualität der vorliegenden Daten. Also zunächst an der Quelle.

Immobiliendaten – und somit strukturierte Informationen zu Immobilien – können grob in Standortdaten (oder auch „Lageparameter“ – unterteilt in Mikro- und Makrolage) wie Erreichbarkeit, Versorgungsqualität, Flächenwidmung, Immissionen, Bevölkerung etc. sowie Marktdaten („Immobiliendaten“ im engeren Sinne) unterschieden werden.

Datenquellen

Je nach Ursprung der Daten differenzen wir:

1. Vertragsdaten:
   • Kaufvertragsdaten: Kaufverträge sind in Österreich für jedermann gegen eine Gerichtsgebühr (ab 1.4.2025 in der Höhe von 1,44 Euro) in der Urkundensammlung im Grundbuch öffentlich einsehbar. Etliche Datendienstleister erfassen systematisch die Verträge und speichern relevante Informationen in ihren (kostenpflichtigen) Datenbanken ab.
   • Mietverträge: sind in Einzelfällen über Hausverwaltungen oder MaklerInnen in anonymisierter Form vorliegend und nur äußerst selten im Grundbuch abgelegt.
   • Nutzwertgutachten: enthalten zwar keine Preisinformationen, jedoch umfassende Angaben zum (rechtlichen) Stand der Nutzflächen im Wohnungseigentum.
   • Weitere Urkunden zur Eigentumsübertragung wie Schenkungen, Einantwortung im Todesfall etc.
2. Angebotsdaten: primär aus Inseraten von online-Immobilienplattformen, aber auch direkt von MaklerInnen oder BauträgerInnen. Von regionalen Märkten abgesehen dominiert in Österreich mittlerweile marktbestimmend willhaben und immobilienscout24. Die Daten werden in unterschiedlicher Qualität im großen Umfang von Webseiten gescrapt und weiterverarbeitet.
3. Befragungen: stellen eine oftmals überraschende Einschätzung von MarktteilnehmerInnen dar. Weite Verbreitung findet der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich, zu nennen sind auch Erhebungen der Statistik Austria.
4. Behördliche Erhebungen: allen voran das (bedingt öffentlich zugängliche) Gebäude- und Wohnungsregister GWR, das von der Statistik Austria auf Grundlage der Meldungen der Bauämter (Gemeinden) geführt wird.
5. Abgeleitete Immobiliendaten: oft spannende Auswertungen und Indizes bietet etwa auf Grundlage von Kaufvertragsdaten die Statistik Austria oder die Österreichische Nationalbank. Hochspezialisierte Unternehmen errechnen mit Hilfe von Algorithmen nach dem hedonischen Bewertungsprinzip aus unzähligen Preisen automatisiert einen Wert für einzelne Standardimmobilien (Bankenwert).

Unterscheidung Angebot und Vertrag

Nicht jede inserierte Immobilie wird klarerweise auch (sofort) verwertet. Alleine aus dieser Banalität ergibt sich aber bereits, dass etwa höherpreisigere Wohnungen länger am Markt bleiben und damit der Mittelwert des Angebots am Markt in aller Regel über den tatsächlichen Abschlüssen liegt. Noch ganz ohne allfälligem Verhandlungsspielraum.

Je nach Analysezweck werden von uns eine oder mehrere Datenquellen sinnvoller Weise eingesetzt. Reicht für den schnellen Überblick über aktuelle Marktentwicklungen in der Regel die kritische Auseinandersetzung mit Datenauswertungen diverser Marktteilnehmern, so ist bei tiefergehenden Analysen die Abfrage, Überprüfung und Aufbereitung von Rohdaten unerlässlich.

Marktanalysen

Typischerweise unterteilen wir unsere Marktanalysen in die folgenden 5 Schritte: 
1. Überblick von Veröffentlichungen, 2. Kritsche Prüfung auf Plausibilität, 3. Übernahme relevanter Daten, 4. Datenauswertung und 5. nachvollziehbare und möglichst einfache Aufbereitung. 

Einzelanalysen

Für die Bestimmung des Marktwertes (Verkehrswert) für einzelne Liegenschaften werden neben der Analyse des (Sub-)marktes in der Regel Vergleichswerte von ähnlichen Immobilien in zeitlicher und räumlicher Nähe herangezogen. 

Spezifische Anlässe für Analysen bietet etwa das Mietrecht (Ermittlung des zulässigen Mietzinses bzw. des Lagezuschlags), Wohnungseigentumsrecht (Erstellung von Nutzwertgutachten) oder das Steuerrecht (zB günstigere Abschreibung von Eigentumswohnungen aufgrund der Grundanteilverordnung). Immobilienunternehmen stehen oft vor komplexen Bewertungsfragen, die ein hohes Maß an individueller analytischer Expertise benötigen.

Zu jeder Analyse einer einzelnen Immobilie gehört selbstverständlich die sorgfältige Auseinandersetzung mit der Lage und der Liegenschaft an sich, sei es im Rahmen der Befundaufnahme vor Ort oder aus Kostengründen ausschließlich mit Hilfe entsprechender Standortdaten.

Gerichtsfeste Gutachten

In der Immobilienbewertung werden Vergleichspreise insbesondere im Vergleichswertverfahren nach ÖNORM B 1802-1 herangezogen. Dabei gilt gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz LBG der Grundsatz, dass für den Vergleich ausschließlich Vertragsdaten, andere Datenquellen lediglich zur Plausibilisierung von Wertansätzen heranzuziehen sind. Je nach Bewertungsgegenstand (Asset-Klasse) kommen nach ÖNORM auch das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren, das DCF-Verfahren oder das Residualwertverfahren, insbesondere für Bauträgerliegenschaften, zur Anwendung.