Zu der Rolle von Daten in der Mietzinsfestlegung

In seinem Fachbeitrag "Zur Rolle von Daten in der Mietzinsfestlegung" in der Ausgabe 06/2026 der OIZ Österreichische Immobilienzeitung (Hrsg. Fachverband der Immobilienwirtschaft) geht Matthias Grosse in die Tiefe der Datenlage zur Feststellung der Mietzinshöhe in Österreich. 

Seine Kernaussagen:

Ad Komplexität der Mietzinsregulierung in Österreich

• Das Mietrechtsgesetz (MRG) stammt aus 1981, letzte umfassende Systemänderung mit Einführung des Richtwertsystems war 1994. Seither hat sich die gebaute Realität und die Datenlage stark weiterentwickelt.
• Die Regelungen sind nunmehr oft inkonsistent und schwer nachvollziehbar, da sie auf veralteten Daten (z. B. Herstellungskosten aus 1992) basieren und nicht an aktuelle Marktentwicklungen angepasst wurden.
• Beispiel: In Wien liegt der Richtwert für die Mietzinsberechnung bei nur 6,74 €/m² – einer der niedrigsten Werte Österreichs – obwohl die damals zu Grunde gelegten Herstellungskosten tatsächlich heute deutlich höher sind.

Ad Datenlage: Mangelnde Transparenz und Belastbarkeit

• Fehlende aktuelle Daten:
  • Die Statistik Austria gibt an, dass 43,8 % der Österreicher:innen zur Miete wohnen (2025).
  • Der Anteil der MRG-regulierten Wohnungen wird unterschiedlich beziffert:
    • Statistik Austria: 5,8 % (Richtwertverträge).
    • Österreichischer Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI): 8,7 % (MRG-Preisregulierung), 6,8 % (Richtwertverträge).
    • In Wien: 24,1 % (MRG-reguliert), 42,4 % (Gemeinde-/Genossenschaftswohnungen).
  • Die Abgrenzung, ob eine Wohnung unter das MRG fällt, ist im Einzelfall komplex (z. B. Baujahr, Sanierungszustand, Energiekennzahlen).
• Probleme bei der Feststellung des Lagezuschlags:
  • Ein Lagezuschlag ist nur zulässig, wenn die Wohnung nicht in einem Gründerzeitviertel liegt (Definition: >50 % der Gebäude in 300 m Gehweite sind Gründerzeithäuser).
  • Die Überdurchschnittlichkeit der Lage muss individuell geprüft werden – hier fehlen objektive Kriterien.
  • Aktuelle Marktdaten (insbesondere Grundkostenanteile) dürfen nicht berücksichtigt werden, obwohl sie verfügbar wären.

Ad Absurditäten im System

• Sanierte Altbauten unterliegen oft der Richtwertregulierung, während unsanierte Neubauten (z. B. aus den 1960ern) nicht reguliert sind – ein logisches Problem.
• Die Schere zwischen regulierten und freien Mieten öffnet sich immer weiter, da politische Eingriffe (z. B. Aussetzungen) die Anpassung der Richtwerte blockieren.
• In Wien gibt es 157.000 Richtwertwohnungen (österreichweit: 241.000), bei denen die Mietzinsberechnung oft willkürlich wirkt.

Ad Freie Mietzinsbildung: Datenmangel als Hindernis

• Auch bei freien Mieten fehlen verlässliche Vergleichsdaten:
  • Hausverwaltungen können aus Datenschutzgründen keine echten Vergleichsmieten bereitstellen.
  • Stattdessen werden Angebotsdaten aus Inseraten oder Marktberichte herangezogen – diese sind aber oft unvollständig (z. B. unklare Basis: Nettomiete vs. Bruttomiete).