Grundkosten in Wien - alternative Methoden zur Ermittlung
Gleich zwei aktuelle Abschlussarbeiten an der TU Wien, betreut von Matthias Grosse, befassen sich mit der Thematik der sogenannten Grundkostenanteile in Wien. Im Kern dreht sich die Frage darum, mit welchen Kosten Bauträger beim Ankauf einer Liegenschaft für den Boden pro m² erzielbare Nutzfläche rechnen müssen und wie diese ermittelt werden können. Dieser bis 2022 massiv gestiegene Preis verteuert letztlich die Errichtung einer Wohnung spürbar und kommt klarerweise großteils den Grundeigentümern zugute.
Retrospektiv ist die Ermittlung für ein Bauträgerprojekt scheinbar einfach: Der Ankaufspreis wird durch die erzielte Nutzfläche dividiert. Wobei implizit eine Nutzflächenmaximierung unterstellt wird und die endgültige verwertete Nutzfläche erst nach Verwertung aller (Wohn-)einheiten eindeutig feststellbar ist (davor kann das Nutzwertgutachten, Angebotsdaten oder die Ausnutzbarkeit aufgrund der Bebauungsbestimmungen herangezogen werden). Anhand von rund 1.500 Ankäufen ab 2012 für freifinanzierte Projekte konnte bereits in der Vergangenheit mit Hilfe der Bauträgerdatenbank Exploreal gezeigt werden, dass die Kosten geradezu explodiert sind, während in den letzten 2 Jahren klarerweise kaum noch Grundstücksankäufe stattgefunden haben.
Gregor Roesler-Schmidt hat nun in seiner Arbeit „Datenbasierte Herleitung und Kartierung des Grundkostenanteils für Wien – Methodik, Validierung und Anwendung“ eine alternative Methode vorgestellt. Aus mehr als 16.000 Transaktionen von Neubau-Eigentumswohnungen der Jahre 2019 bis 2024 wurde aus dem Kaufpreis der Wohnungen über das Residualwertverfahren mit entsprechenden Annahmen für die Herstellungskosten auf die Grundkosten rückgerechnet. Zu Clustern zusammengefasst überzeugt seine Kartendarstellung in ihrer Anschaulichkeit. Die Methodik bietet das Potential auch aus Transaktionen gebrauchter Wohnungen auf die Grundkosten rückzuschließen.
Einen anderen Weg wählte Florian Klein in seiner Arbeit „Untersuchung des geeigneten Verfahrens zur Ermittlung des Grundkostenanteils“ für die Ermittlung des Grundkostenanteils für eine einzelne Liegenschaft. Er stellt das Residualwertverfahren dem Vergleichswertverfahren gegenüber, indem er für vergleichbare Liegenschaften in der Umgebung den Grundkostenanteil ermittelt, großteils über eine detaillierte Auswertung der Bebauungsbestimmungen, um so zur erzielbaren Nutzfläche zu gelangen. Im Ergebnis zeigt sich – wieder einmal – der Vergleich macht sicher: Das Vergleichswertverfahren bietet große Vorteile gegenüber dem Residualwertverfahren.