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Die Zeit sinkender Preise ist vorbei ...

Die Coverstory der aktuellen ÖVI News befasst sich einmal mehr mit der aktuellen Marktsituation am Immobilienmarkt. Matthias Grosse hat dazu einen Kommentar verfasst und wir von immoanalysen.at eine Grafik beigesteuert. Fazit: Der Wohnungsmarkt ist in manchen Regionen und Sektoren unter Druck, so etwa der Mietwohnungsmarkt in Wien.

Matthias Reith von der Raiffeisenbank beschreibt die Lage am Markt mit folgenden Zahlen:

Nach einem Rückgang der Immobilienpreise um 5 % zwischen Ende 2022 und Ende 2024 erlebte der österreichische Markt 2025 eine Wende: Wohnimmobilien verteuerten sich um 1 %. Der Aufwärtstrend setzte sich 2026 fort – im ersten Quartal stiegen die Preise um 1,1 % gegenüber Q4 2025, was auf das Jahr hochgerechnet ein Plus von 4,5 % bedeutet. Besonders betroffen: Neubauwohnungen, deren Preise in Wien um 1,6 % und im Rest Österreichs sogar um 3,6 % stiegen. Bestandswohnungen blieben dagegen stabil oder stiegen nur moderat.

Gründe für die Preisentwicklung:

  • Baukostenexplosion: Trotz höherer Zinsen und strengerer Kreditvergabestandards trieben gestiegene Baukosten die Neubaupreise weiter nach oben.
  • Zweiteilung des Marktes: Der Preisaufschlag von Neubauten gegenüber Bestandswohnungen stieg seit Q3 2022 um 15 %.
  • Leistbarkeit: Durch gestiegene Einkommen (+23 % seit Q3 2022) sind Immobilien zwar 20 % erschwinglicher als vor drei Jahren – doch die Kreditkosten (3,4 % im Februar 2026 vs. 1,8 % 2018) belasten Haushalte stärker.

Bauwirtschaft: Die „Marathon-Rezession“ geht weiter

Seit 2021 sind die realen Wohnbauinvestitionen um 22 % eingebrochen – 2026 wird voraussichtlich das 8. Rezessionsjahr in Folge für die Bauwirtschaft. Gründe:

  • Steigende Baukosten: Energie- und Materialpreise (z. B. Ziegel +1,8 % im März 2026) treiben die Kosten weiter hoch.
  • Zinsabhängigkeit: Die Bauwirtschaft leidet besonders unter hohen Zinsen, da Kreditfinanzierungen hier eine größere Rolle spielen als in anderen Branchen.
  • Baugenehmigungen auf Allzeittief: 2025 wurden nur 31.979 Neubaugenehmigungen erteilt (-56 % seit 2017).

Folge: Wohnraumknappheit verschärft sich

  • Fertigstellungen 2026: Nur 32.500 Wohneinheiten (2021: 61.600).
  • Regionales Gefälle: Besonders betroffen sind Wien (30.000 fehlende Wohnungen), Salzburg und Innsbruck. In ländlichen Regionen wie Eisenstadt oder Graz gibt es dagegen keinen Mangel.
  • Demografischer Wandel: Das Bevölkerungswachstum verlangsamt sich auf 0,2 % p.a. (bisher: 0,7 %). Wien bleibt die einzige wachsende Region.

(zusammengefasst von mistral, der europäischen KI)

Entwicklung Märkte Grafik

Wir meinen:

Fertigstellungen im Geschosswohnbau:
In der Hochphase des Immobilienmarkts wurden 2021 noch 43.000 Wohnungen in Österreich fertiggestellt. Doch bereits 2025 sank diese Zahl auf einen Tiefstand von 24.500 Einheiten. Für die kommenden Jahre wird mit etwa 27.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr gerechnet – ein klarer Rückgang im Vergleich zu den Spitzenjahren.

Nachfrage und Transaktionen:
2022 brach die Nachfrage abrupt ein. Mit nur 40.500 verkauften Wohnimmobilien im Jahr 2023 wurde ein historischer Tiefstand erreicht – ein Rückgang von 40 % gegenüber 2021. Da die Zahl der Haushalte in urbanen Zentren weiter steigt, war ein klarer Trend zum Ausweichen von Eigentum hin zu Mietwohnungen zu beobachten. Aktuell erholt sich der Markt jedoch wieder: Die Anzahl der Transaktionen steigt deutlich. Wie Matthias Grosse von immoanalysen.at betont:
„Bei gleichbleibender Nachfrage steuern wir auf ein Angebotsdefizit zu.“

Angebot auf Online-Plattformen:
Die Entwicklung zeigt sich auch in den inserierten Anzeigen:

  • Eigentumswohnungen: 2022 wurden monatlich noch rund 13.000 neu inseriert – aktuell sind es nur noch 10.500.
  • Mietwohnungen: Hier ist der Rückgang noch drastischer: österreichweit minus 40 %, in Wien sogar minus 55 %. Ein Grund dafür ist, dass freie Mietwohnungen bei angespannter Marktlage seltener und kürzer inseriert werden.

Regionale Unterschiede:
Die Unterschiede zwischen den Regionen sind beträchtlich. In Graz sank das Angebot um 42 %, liegt aber mit 62 neu inserierten Mietwohnungen pro 1.000 Einwohner noch doppelt so hoch wie in Wien, wo die Knappheit besonders spürbar ist.

 

Hier der gesamte Beitrag in der ÖVI News zum Download