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Der Neubaumarkt im 16. Wiener Gemeindebezirk

Im Rahmen der Vorlesung „Statistik für die Immobilienwirtschaft“ an der FH Wien der WKW wurde von Matthias Grosse mit seinen Studierenden ein Testdatensatz über Kaufvertragsdaten im 16. Bezirk herangezogen und analysiert.

Die Herausforderung beginnt in der Datenanalyse oft schon beim Datenhandling. In diesem Fall lag der Datensatz als unbereinigte komma-separierter csv-Datei vor, im englischsprachigen UTF-8 Format. Erst mit einer detaillierten Schritt-für-Schritt-Anleitung gelang es, die Daten sauber ins Excel zu laden. Danach folgte eine Qualitätskontrolle und Datenbereinigung, indem offensichtliche Fehler eliminiert wurden, und schließlich die Datentransformation in eine handhabbare Form.

Selbstverständlich wurde die Übung mit viel theoretischem Input begleitet, vom Unterschied zwischen Kaufvertrags- und Angebotsdaten bis hin zum Thema Datenqualität (siehe Folien unten).

Punktgrafik 16. Bezirk

Nach etlichen Auswertungen und ein paar Formeln später, die so manchen Teilnehmenden Einiges abverlangten (Pivot-Tabellen!), gab es ein paar Key Findings:

  • Die 1- bis 2-Zimmerwohnungen machen im 16. Bezirk im Neubaubereich seit 2018 einen Anteil von 66% aus (n=1.131), von 2022 bis 2025 nur mehr 52% (n=281), hier wurden vermehrt größere Wohnungen gehandelt.
  • Dementsprechend fallen 44% der Wohnungen in die Größenklasse unter 50 m² (n=1.464).
  • Bei 49 Bauträgerprojekten (Neubau und Sanierung) wurde zumindest eine Wohnung ab dem Jahr 2022 verkauft, wobei nur bei 44 Projekten auch eine Angabe zur Wohnfläche vorhanden war.
  • Der mittlere Kaufpreis für Eigennutzer lag ab 2022 bei 6.375 € (n=332).
  • Die Regressionsgerade über den mittleren m²-Preis und Kaufvertragsdatum je Projekt verläuft seit 2022 nur marginal ansteigend (Steigungskoeffizient b von 0,1353). Wir haben es seit 2022 mit konstanten Preisen zu tun.
  • Über alle Kaufpreispunkte gesehen (n=332) ist die Steigung größer (b=0,5092), das Bestimmtheitsmaß R² aber mit 0,0235 gering. Dh der Kaufzeitpunkt hatte in diesen Zeitraum wenig Einfluss auf den Preis (siehe Abbildung).
  • Schön in der Graphik zu erkennen ist auch der deutliche Rückgang der Nachfrage Mitte 2022.
  • Der Unterschied zwischen dem durchschnittlichen Anlegerkaufpreis (n=415) und dem Eigennutzerkaufpreis (n=1.134) liegt bei 8,4% und somit unter den üblichen rund 11-12%. Ein Indiz dafür, dass Anleger teurere Wohnungen als Eigennutzer gekauft haben.
  • Die Unterschiede zwischen dem arithmetischen Mittel und dem Median – etwa nach Verbücherungsjahr betrachtet – sind marginal. Ein deutlicher Hinweis, dass kaum Ausreißer nach oben vorhanden sind, wie das sonst oft typisch für Immobilienpreise ist.  

Hier die Vorlesungsunterlagen zum Download: