Auswirkungen des MieWeG
Mit 1.1.2026 tritt das erst jüngst verabschiedete Mieten-Wertsicherungsgesetz MieWeG in Kraft. In einem Beitrag in der Fachzeitschrift immolex beleuchtet Matthias Grosse gemeinsam mit Markus Reithofer die Auswirkungen und erklärt die komplexe Parallelrechnung Schritt für Schritt >> untenstehend der immolex-Beitrag zum Download
Das mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz geplante Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) stellt einen wirtschaftlichen Eingriff nicht nur im bereits regulierten Mietzinsbereich, sondern auch im in der Mietzinsbildung frei vereinbarten Bereich des MRG Teilanwendungsbereichs dar. Aus der Gesetzeslogik einer zusätzlichen Begrenzungsrechnung ist hinkünftig eine durchaus komplexe Parallelrechnung zu führen, wobei zwischen Neuverträgen und Altverträgen (und da wiederum in bereits valorisierte und bislang unvalorisierte Verträge) zu unterscheiden ist. Je nach vertraglich vereinbarter Indexierungsregelung stellen sich die wirtschaftlichen Auswirkungen unterschiedlich dar. Das „Einfädeln“ in das MieWeG ab einem gewissen Zeitpunkt hat für bestehende Verträge die Umstellung der Indexierung auf den Jahres-VPI zur Folge. Zudem darf ab 1.1.2026 die neu indexierte Miete nur noch jeweils mit 1.April vorgeschrieben werden. Alleine daraus ergeben sich – selbst in Zeiten mit niedriger Inflation, wie künftig allgemein erwartet – teils deutliche Mietzinsminderungseffekte. Bereits regulierte Mieten (erstmalig auch der angemessene Mietzins) werden in ihrer Valorisierung zusätzlich begrenzt. Anhand von Beispielen wird im folgenden Beitrag schrittweise an die neue Berechnungsmethodik herangeführt.
MRG-Teilanwendung
Berechnung nach dem neuen Begrenzungsmodell
Das in § 1 Abs 2 MieWeG normierte Begrenzungsmodell basiert ausschließlich auf den Veränderungen des Jahres-Verbraucherpreisindex der Statistik Austria. Die intendierte inflationsmindernde Wirkung soll sich durch die Halbierung der Veränderungsraten über der Schwelle von 3% entfalten, sofern die Inflation darüber liegt.
Es wird aufgrund der Bestimmungen des § 4 MieWeG in “Neuverträge”, also Verträge, die nach dem Inkrafttreten des Gesetzes mit 1.1.2026 abgeschlossen wurden, und “Altverträge” unterschieden (siehe Abbildung). Bei neuen Verträgen wird – aus Verwaltungsvereinfachungsüberlegungen – eine Wertsicherungsklausel iSd § 2 MieWeG gem. § 1 Abs 2 MieWeG vertraglich vereinbart werden; so wie auch vom Gesetzgeber intendiert. Die vertragliche Mietanpassung entspricht in diesem Fall somit exakt dem Berechnungsmodus nach dem Begrenzungsmodell.
Bei Neuverträgen kann frühestens am 1. April des vollen Kalenderjahrs nach Vertragsabschluss, somit bei einem Abschluss im Laufe des Jahres 2026 erstmalig am 1.4.2027, die Miete erhöht werden. Dabei wird das Jahr 2026 zum sogenannten “Rumpfjahr”. Die Veränderung des Jahres-VPI ist für diesen Zeitraum, der sich aus dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zum Jahresende ergibt, aliquot nach der Anzahl der vollen verstrichenen Monate zu berücksichtigen. Gleiches gilt selbstverständlich auch in den Folgejahren: Bei Vertragsabschlüssen im Jahr 2027 ist eine erstmalige Mietanpassung sohin mit 1.4.2028 möglich, usw.
Liegt der Wert der Inflationsrate für das Jahr 2026 unter 3%, so wird die Begrenzung gem. MieWeG nicht ausgelöst und es findet somit in diesem Fall keine Inflationsminderung statt. In der aktuellen Prognose des WIFO wird für 2026 eine Inflation von 2,4% erwartet. Liegt der Wert über 3%, so ist vor Berechnung des aliquoten Teils des Rumpfjahres der über diesem Schwellwert liegende Wert zu halbieren.
Beachtenswert ist, dass die zulässige Mieterhöhung auf die vollen Monate nach Vertragsabschluss, und nicht etwa auf den Mietbeginn, abstellt.
Parallelrechnung
Während bei einer vertraglich vereinbarten Wertsicherung auf Basis des Jahres-VPI die Inflationsminderung somit nur bei Inflationsraten über 3% effektiv wirksam wird, werden jedoch bei allen anderen Wertsicherungsvereinbarungen aufgrund des MieWeG auch in Zeiten niedrigerer Inflation Mietzinsreduktionen im Vergleich zur vereinbarten Miete folgen. Nach dem Grundsatz, dass es sich bei dem vorgestellten Berechnungsmodell um eine Begrenzung der vertraglich vereinbarten Miete handelt, ist für alle Fälle eine durchaus komplexere Parallelrechnung anzustellen und dies bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Unabhängig davon, welcher Zeitpunkt vertraglich vereinbart ist, darf die Miete nur noch am 1. April angepasst werden. In einem ersten Rechenschritt ist die vertraglich vereinbarte Wertsicherungsberechnung, für diesen Zeitpunkt, durchzuführen. Das Überschreiten der vertraglichen Indexschwelle bzw. des vereinbarten Zeitpunktes löst die Anhebungsmöglichkeit erst zum darauffolgenden 1. April gem. MieWeG aus. In den dazwischenliegenden Monaten darf jedenfalls der Mietzins nicht angehoben werden. In einer zweiten Rechnung ist der Wert nach MieWeG wie oben vorgestellt zu ermitteln und aus den beiden Ergebnissen kann nur das niedrigere jeweils ab 1. April vorgeschrieben werden. In der Praxis der automatisierten Berechnung durch eine Hausverwaltungs-Software wird sich eine Herausforderung für die Programmierung sowie die nachvollziehbare Darlegung derselben ergeben. Dabei müssen unterschiedlichste Wertsicherungsregelungen und jene nach MieWeG so dargestellt werden, dass eine nachvollziehbare Berechnung zu den jeweiligen Zeitpunkten samt zeitlichen Verschiebungen zum 1. April ersichtlich sind.
Berechnung für bestehende Verträge
Für Verträge, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden, ist noch weiter dahingehend zu differenzieren, ob bereits eine Valorisierung stattgefunden hat oder nicht. Ist dem nicht der Fall, sind diese Verträge rechnerisch wie Neuverträge zu behandeln. Es kann sich dabei jedoch ergeben, dass die nunmehr erstmalige Anpassung am 1.4.2026 die Inflationsentwicklung über mehrere Jahre umfasst, etwa wenn die Mieterhöhung durch den Vermieter kulanterweise bislang ausgesetzt wurde. Sowohl für die vertraglich vereinbarte Miete als auch für die MieWeG-Begrenzungsrechnung wird konsequenterweise der Effekt der Zinseszinsrechnung zum Tragen kommen, indem die jeweilig zulässigen Anhebungsschritte einzeln gerechnet werden und nicht etwa bloß durch Summenbildung der einzelnen Prozentsätze der ursprüngliche Mietwert erhöht wird.
Nach den Gesetzeserläuterungen ist für die vergangenen Jahre die 3%-Schwellen-Inflationslinderung nur für das Jahr 2025 anzuwenden. Theoretisch mag der Vertragsabschluss so weit zurück liegen, dass die geforderte Anwendung des VPI 2020 gar nicht möglich ist, da dieser zu diesem Zeitpunkt noch nicht existierte. Dies betrifft Verträge mit Unterfertigungsdatum vor dem 1.1.2021, die bislang nicht valorisiert wurden. In der Praxis wird man in diesem Fall berechtigterweise auf einen Vorgänger-VPI zurückgreifen können.
Eine erstmalige Valorisierung mit 1.4.2026 ist nur für Verträge denkbar, die vor dem 1.12.2025 abgeschlossen wurden. Mietverträge vom Dezember 2025 haben ein Rumpfjahr von 0/12 zur Folge und können somit nicht angepasst werden. Für alle anderen Vertragsabschlüsse im Laufe des Jahres 2025 ist das Jahr 2025 wie unter a) beschrieben als Rumpfjahr zu behandeln.
Für Altverträge, für die bereits eine Valorisierung stattgefunden hat, ist das Datum des Vertragsabschlusses für die Begrenzungsrechnung nicht weiter relevant, sondern wird dieses vielmehr um jenes „Monat, auf den sich der für die letzte Valorisierung maßgebliche Wert bezogen hat“, ersetzt. Wurde auf Grundlage eines Monats-VPIs valorisiert, so ist das jeweilige Kalendermonat heranzuziehen. Das erste Jahr wird sich als Rumpfjahr aus den danach folgenden Kalendermonaten bis Jahresende zusammensetzen. Analog wird dieses Monat im Falle von Schwellenwertvereinbarungen zu ermitteln sein, wohingegen unklar bleibt, welches Monat im Falle von Jahres-VPI-Vereinbarungen gemeint sein kann. Diese Frage mag jedoch unbeantwortet bleiben, da in der Praxis wohl für diesen speziellen Fall angenommen werden kann, dass ein nahtloses Übergehen in das MieWeG-Regime ohne Rumpfjahr-Bildung erfolgt, zumal ja die MieWeG-Berechnung ebenfalls auf dem Jahres-VPI basiert.
Es ist für alle bestehenden Verträge die Parallelrechnung zu führen und jeweils das niedrigere Ergebnis für die nächste Vorschreibung heranzuziehen. Während in den kommenden Jahren 2026 und 2027 oftmals noch der sich nach der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsvereinbarung ergebende, vertraglich vereinbarte Wert niedriger als die MieWeG-Begrenzung sein wird und somit die Mietenreduzierung einzig auf die zeitliche Verschiebung in den April zurückzuführen sein wird, wird sich der Mietzins alsbald in das MieWeG “einfädeln”. Nichtsdestotrotz kann theoretisch – etwa bei weit unter dem Jahresdurchschnitt liegenden Monats-VPI-Veränderungen – auch später noch die vertraglich vereinbarte Indexanpassung darunter liegen, weshalb die Parallelrechnung theoretisch weiterzuführen ist und im Falle ein Zurückwechseln in die Vertragsmiete zu erfolgen hätte.
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