Marktanalyse im Oktober
Die Preise steigen wieder sehr moderat, während die Nachfrage nach Mietobjekten in Wien weiter deutlich zunimmt. Der Oktober ist die Zeit der Quartalsberichte Q3, um das aktuelle Marktgeschehen bei immoanalysen.at zu beobachten:
- WKO publiziert das Quartalsupdate zum Neubaubericht
- ÖNB auf Grundlage von DSS den Wohnpreisindex im Q3
- EHL bringt (neuerdings) ebenfalls ein Quartalsupdate zu ihrem Wiener Wohnungsmarkt-Bericht
Die Wirtschaftskammer beschreibt in ihrem Quartalsupdate die aktuelle Datenlage der Bauträgerdatenbank Exploreal zum Wohnungsneubau so, dass
- für heuer weiterhin mit dem Tiefststand an Fertigstellungen gerechnet wird, ein Einbruch gegenüber dem Vorjahr um -32%, nach 2025 sollte wieder mehr fertiggestellt werden (+10% 2026 und sogar +22,5% im Jahr 2027)
- Mit 24.600 fertiggestellten Wohneinheiten wäre das für heuer nur noch knapp die Hälfte des Rekordboomjahres 2022 (45.634 Einheiten laut Neubaubericht 2024)
Angesichts der weiterhin niedrigen Baubewilligungszahlen laut Statistik Austria ist das alles nicht unplausibel. Klarerweise ist der Wohnungsneubauboom nach dem Spitzenjahr 2022 und der Zinswende zu einem rasanten Ende gekommen.
Die Prognose der Wirtschaftskammer für heuer wurde im letzten Quartal nach unten korrigiert. Das bedeutet, dass etliche eigentlich noch für heuer geplante Bauträgerprojekte in der Datenbank bereits jetzt in die nächsten Jahre verschoben wurden. Währenddessen sind die Zahlen für das Fertigstellungsjahr 2027 rasant nach oben geschnellt. Klarerweise ist das mit viel Unsicherheit verbunden, da mag wohl auch der Wunsch Vater des Gedankens sein.
Spannend gestaltet sich aktuell der Wohnimmobilienpreisindex der ÖNB auf Grundlage von Angebots- und Kaufvertragsdaten der DataScience Service GmbH (DSS). Im letzten Quartal verzeichnen neue Wohnungen in Wien ein plus von 2,4% gegenüber dem Vorjahr, gebrauchte plus 1,8%. Damit geht sich auch im Österreichschnitt über alle Wohnimmobilien erstmalig seit dem ersten Quartal 2023 wieder ein Plus über der 1%-Marke, nämlich von 1,5% aus.
In der langfristigen Betrachtung (siehe Grafik) zeigt sich freilich, dass gebrauchte Wohnungen in Wien unter der VPI-Entwicklung liegen, während der Neubaubereich deutlich darüber liegt, wobei sich der Unterschied zum VPI seit Mitte 2022 verringert hat. Im Gegensatz zum Sekundärmarkt sind neue Wohnungen in Wien seit Anfang 2023 im Preisniveau konstant geblieben. Das deckt sich auch mit den laufenden Auswertungen der Wirtschaftskammer, wo die Durchschnittspreise in Wien seit 2023 rund um die 7.000 €/m²-Marke stagnieren (österreichweiter Schnitt laut Wirtschaftskammer aktuell bei 6.425 €/m²).
Das Qurtalsupdate der EHL bestätigt zum Einen im Wesentlichen die Fertigstellungszahlen der Wirtschaftskammer für Wien. Das heurige Minus in Wien beträgt demnach -25%. Zum Anderen wird auf die stark steigenden Mieten aufgrund der großen Nachfrage hingewiesen: Im Jahresvergleich plus 2,3 bis 6,3%. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise lägen demnach je nach Bezirk zwischen 11,20 und 14,20 Euro am Sekundärmarkt für gebrauchte Wohnungen sowie zwischen 13,00 und 16,70 Euro im „Erstbezug“. Die Steigerungsraten im Eigentum lägen weiterhin im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Im reinen Neubaubereich lägen laut Wirtschaftskammer die Mieten in Wien nun gar schon im Schnitt bei 21,19 €/m², das wäre ein Plus gegenüber dem Vorjahr von +32%! Selbst bei der immer größeren Nachfrage ist das wohl sehr hoch gegriffen, schwer nachvollziehbar und wenn dann auf einige aktuelle große Projekte in diesem Preissegment zurückzuführen (Danube Flats, Vienna Twentytwo).